Warum Vermieter eine Mietausfallversicherung haben sollten

Veröffentlicht am 05. Oktober von Lieselotte Wever in Finanzen

Bist Du Vermieter? Egal, ob Du gleich mehrere Häuser mit vielen Wohnungen vermietest oder nur ein Haus oder eine Wohnung für ein zusätzliches Einkommen vermietest: Eine Mietausfallversicherung solltest Du unbedingt haben. Um was es dabei im Einzelnen geht, erfährst Du hier.

Warum und für wen ist eine Mietausfallversicherung sinnvoll?

Wenn Mieter ihre Wohnungsmiete schuldig bleiben, kann das für Dich als Vermieter schnell bitter werden. Eine Steigerung unzuverlässiger Mieter sind Mietnomaden. Neben offenen Mietzahlungen richten sie weiteren finanziellen Schaden an, indem sie nach ihrem Auszug verwahrloste und beschädigte Wohnungen oder Häuser hinterlassen, die vor einer erneuten Vermietung erst wieder instandgesetzt werden müssen.

Vermieter bleiben auf den entstandenen Mietausfällen und Sanierungskosten häufig sitzen, wenn Mieter zahlungsunfähig sind oder Mietnomaden untergetaucht. Selbst Immobilienvermieter mit ausgezeichneter Menschenkenntnis können auf einen unseriösen Mieter hereinfallen. Außerdem kann sich die Situation von prinzipiell anständigen Mietern unerwartet verschlechtern. Was große Wohnungsgesellschaften vielleicht noch über ihre anderen Mieteinnahmen auffangen können, kann kleinen Wohnungsunternehmen und privaten Vermietern in finanzieller Hinsicht rasch das Genick brechen. Hiergegen schützt Dich eine rechtzeitig abgeschlossene Mietausfallversicherung, die Du um eine Mietnomadenversicherung erweitern kannst.

Weshalb eine Mietausfallversicherung für Vermieter unentbehrlich ist

Kleine Wohnungsunternehmen und private Vermieter sind besonders auf regelmäßige Mietzahlungen einschließlich der Nebenkosten angewiesen. Rentnern dienen ihre Immobilien häufig als zusätzliche finanzielle Absicherung im Alter, aber auch Erwerbstätige finanzieren sich damit einen Teil ihres Lebensunterhalts. Vielleicht bist Du einer davon. Dann geht es Dir womöglich ebenso wie zahlreichen Immobilienbesitzern, die die Mieteinnahmen außer für ihren Lebensunterhalt auch zum Abzahlen von Krediten und Instandhaltungskosten ihres Wohneigentums dringend benötigen. Schwächelt ein Mieter bei seinen Zahlungsverpflichtungen, zieht er leicht seinen Vermieter mit in den finanziellen Abwärtsstrudel. Kostspielige Schäden verursachen außerdem Mietnomaden, gegen die Du Dich ergänzend zur Versicherung gegen Mietausfälle versichern kannst.

Woran Du seriöse Mieter erkennst

Schön wär’s, wenn man seriöse Mieter auf einen Blick erkennen könnte. Zwar sind gesundes Misstrauen und einigermaßen Menschenkenntnis gute Voraussetzungen für eine gelungene Mieterauswahl. Aber niemand ist vor einem Reinfall wirklich sicher.

Es ist üblich, sich von potentiellen Mietern einen Einkommensnachweis vorlegen zu lassen:

  • Lohn-oder Gehaltsabrechnung
  • Arbeitsvertrag – zum Beispiel beim Antreten einer neuen Arbeitsstelle
  • Einkommensteuerbescheid – vor allem bei Selbstständigen
  • Rentenbescheid
  • Bewilligungsbescheid bei Sozialleistungsempfang
  • Auskunftsschreiben des Steuerberaters

Die Belege sollen Auskunft geben über das Zahlungsvermögen des interessierten Mieters. Darin enthaltene weitere Angaben, die den Vermieter nichts angehen, wie Familienstand oder Religionszugehörigkeit, dürfen vorher geschwärzt werden.

Eine Bonitätsprüfung solltest Du außerdem durchführen, zum Beispiel über die SCHUFA. Ein seriöser Mieter wird auch nichts dagegen haben, wenn Du bei seinem vorherigen Vermieter eine Vermieterauskunft beziehungsweise Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholst, die bestätigt, dass der Interessent keine Zahlungsrückstände bei der Miete oder den Nebenkosten verursacht hat. Bei Sozialhilfeempfängern solltest Du mit der Behörde klären, bis zu welcher Höhe sie die Mietkosten trägt. Bei Schülern, Studenten und Auszubildenden musst Du natürlich auch die finanziellen Verhältnisse ihrer Eltern abklopfen. Am besten schließt Du da den Mietvertrag gleich direkt mit den Eltern ab.

Das allgemeine Verhalten des Mieters kann Dir ebenfalls Entscheidungshilfe geben. Entwickelt sich mit ihm ein konstruktives Gespräch und wirkt er offen? Falls er nervös ist, scheint es eher daran zu liegen, dass er noch nicht sicher sein kann, ob er den Zuschlag für die Wohnung bekommt? Oder versucht er, bestimmte Themen zu umgehen oder von einigen Fragen abzulenken? Erscheint er Dir unaufrichtig? Räume hier ruhig auch Deinem Bauch ein Mitspracherecht ein. Vergiss dazu nie, dass manche Menschen ausgezeichnet schauspielern können.

Hattest Du zu Recht einen guten Eindruck von Deinem neuen Mieter, handelt es sich dabei dennoch zunächst nur um eine Gültigkeit für die Gegenwart. Die guten Voraussetzungen können sich durchaus in Zukunft fortsetzen. Doch selbst der seriöseste Mieter mit den besten Absichten kann unerwartet arbeitslos werden oder schwer erkranken, was seine finanzielle Situation innerhalb kurzer Zeit dramatisch verschlechtern kann. Eine Scheidung kann ihn ebenfalls aus der Kurve tragen, gerade auch finanziell.

Deine Möglichkeiten, solvente, seriöse Mieter im Voraus sicher zu erkennen, sind also aus verschiedenen Gründen begrenzt. Falls Du noch keine Mietausfallversicherung hast, solltest Du sie unbedingt abschließen.

Woran Du Mietnomaden erkennst

Bei Mietnomaden ist Deine Begabung im Menschenlesen besonders herausgefordert. Sie haben oft bereits Erfahrung darin, sich charmant und vertrauenswürdig zu präsentieren, Schauspieltalent und handfeste Lügen inklusive. Manche legen es auch auf die Eitelkeit ihres Vermieters ab, indem sie für sich einen fantastischen Lebenslauf oder spannenden Beruf erfinden oder mit angeblichen freundschaftlichen Kontakten zur A-Prominenz beeindrucken. Können sie keinen korrekten Nachweis über ihre Zahlungsfähigkeit beibringen, haben sie eine glaubhafte Geschichte parat, auf die schon mehrere Vermieter hereingefallen sind. Davon abgesehen können auch durchaus gut verdienende Menschen später ihre Mietzahlungen verweigern.

Typisch für Mietnomaden: Oft zahlen sie noch die erste Miete, danach geraten sie in Verzug und zahlen nur noch teilweise oder gar nicht mehr. Spätestens nach dem in der Regel heimlichen Auszug dieser Mieter weißt Du endgültig, dass Du es mit Mietnomaden zu tun hattest. Häufig hinterlassen sie eine verwüstete Wohnung, gelegentlich voller Dreck und Ungeziefer. Die Versuche, ihren nächsten Aufenthaltsort herauszufinden, bleiben oft genug erfolglos. Manche dieser Mieter sind ohnehin unter falschem Namen aufgetreten, andere konnten ihre Zahlungsunfähigkeit oder ihre Zahlungsunwilligkeit geschickt verschleiern.

Auch bei Mietnomaden schützt Dich eine Mietausfallversicherung mit zusätzlicher Mietnomadenversicherung gegen einen Großteil der von ihnen verursachten Schäden.

 

Plattenbau unter blauem Himmel
Wohnraum ist oft knapp, die Mieten entsprechend teuer.

 

Warum sich eine Mietausfallversicherung trotz Kaution lohnt

Die meisten Vermieter nehmen eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten. Bei größeren Mietausfällen und Immobilienschäden sind diese jedoch innerhalb kurzer Zeit aufgebraucht. Hinzu kommt, dass auch säumige Mieter und Mietnomaden durch das Mietergesetz großzügig geschützt sind. Mietnomaden nutzen das gnadenlos aus. Schon bei ersten Unregelmäßigkeiten in der Mietzahlung vertrösten sie ihren Mieter mit Ausreden oder reagieren einfach nicht auf Gesprächswünsche oder Mahnungen. Vermieter dürfen einen missliebigen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, sondern müssen nach erfolglos gebliebenen Mahnungen über den Rechtsweg eine Räumungsklage anstrengen. Da der Mieter hiergegen Einspruch erheben kann, kann sich eine Räumungsklage schon mal über ein Jahr hinziehen. Währenddessen summieren sich die Mietschulden und verschlimmern sich angerichtete Sachschäden.

Eine Mietausfallversicherung mit Mietnomadenversicherung bewahrt Dich vor drohenden enormen finanziellen Verlusten durch nicht gezahlte Mieten, Nebenkosten und vom Mieter zu tragende bestimmte Handwerkerleistungen. Außerdem steht sie für die Kosten gerade, die durch vom Mieter zugefügte Beeinträchtigungen Deiner vermieteten Immobilie entstehen.

Was leisten die Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung?

Wie für andere Versicherungen auch gilt für die Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung, dass der Versicherungsvertrag schon vor dem eingetretenen Schadenfall abgeschlossen worden sein muss. Die Versicherung gilt frühestens ab Ausstellungstag der Versicherungspolice, jedoch nicht schon vor Wohnungsübergabe an den Mieter.

Leistungsvoraussetzungen

Die Versicherungen sind an bestimmte Leistungsvoraussetzungen gebunden:

  • Die versicherte Immobilie befindet sich in Deutschland.
  • Die Immobilie ist an Privatpersonen zum Wohnen vermietet.
  • Das Mietverhältnis ist unbefristet und ungekündigt.
  • Es besteht kein Untermietvertrag.
  • In den vorausgegangenen 12 Monaten lag keine Mietvertragsverletzung vor durch unregelmäßige oder ausgebliebene Mietzahlungen, Stundungen oder Sachleistungsforderungen.

Das Versicherungsunternehmen wird Deinen Versicherungsantrag genau prüfen. Du erhältst ein Antragsformular mit Fragen, die Du alle wahrheitsgemäß beantworten musst. Sollte ein Versicherungsfall eintreten und Du hast in Deinem Antrag unzutreffende Angaben gemacht, kannst Du später im Schadenfall Deinen Versicherungsschutz verlieren. Zusätzlich zur Prüfung Deines Versicherungsantrags wird das Versicherungsunternehmen die Bonität Deines Mieters überprüfen, die beim Vertragsabschluss positiv sein muss.

Welche Versicherungsrisiken deckt die Mietausfallversicherung?

Die Mietausfallversicherung enthält vor allem Entschädigungsleistungen für solche Vorkommnisse:

  • Mietausfälle – abhängig vom Versicherungsvertrag ungefähr zwischen 3 und 18 Monatsmieten
  • ausgefallene Betriebs- und Heizkostennachzahlungen
  • nicht gezahlte Handwerkerrechnungen, die der Mieter übernehmen muss

Welche Versicherungsrisiken deckt die Mietnomadenversicherung?

Die Mietnomadenversicherung schließt Du ergänzend zu Deiner Mietausfallversicherung ab. Sie enthält daher zum einen die unter der Mietausfallversicherung genannten Leistungen, zum anderen nachfolgende weitere Entschädigungsleistungen:

  • Sanieren und Renovieren der vom Mieter verursachten Schäden am Mietobjekt
  • Ersatz gestohlener Einrichtungsgegenstände
  • Müllentsorgung und Entrümpelung
  • Reinigung, Ungezieferbeseitigung und Desinfektion
  • gegebenenfalls von Behörden angeordnete Dekontaminationsmaßnahmen
  • Übernahme entstandener Kosten für die Schadenermittlung

Anmerkungen zu den Versicherungsleistungen

Die zuvor genannten Versicherungsleistungen der Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen treffen für die meisten Versicherungsunternehmen zu, doch gibt es gelegentlich Ausnahmen. So kann zum Beispiel die Übernahme entstandener Schadenermittlungskosten bei einem Versicherer nicht im Vertrag enthalten sein.
Versicherungsunternehmen zahlen auch nur für direkt und mutwillig vom Mieter verursachte Schäden, nicht für parallel vorhandene normale Verschleißerscheinungen.

 

Weiße Villa im Grünen.
Auch gehobene Wohnlagen sind keine Garantie für pünktliche Mietzahlungen.

 

Wie teuer sind Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen?

Bevor Du einen Mietausfallversicherungs- und Mietnomadenversicherungsvertrag abschließt, solltest Du die Angebote verschiedener Versicherungsunternehmen hinsichtlich Leistungen und Beiträgen in Ruhe ausführlich vergleichen. Dein Versicherungsvertrag muss zu Dir, Deinem Mietobjekt und nicht zuletzt auch zum Vertrag mit Deinem Mieter passen. Am besten schließt Du beide Versicherungsarten ab und idealerweise noch eine passende Rechtsschutzversicherung. Warum hier außerdem eine ergänzende Rechtsschutzversicherung sinnvoll ist, erfährst Du etwas später in diesem Artikel.

Mit Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen verhält es sich ein bisschen wie mit Haftpflichtversicherungen: Sie können Dich vor hohen finanziellen Schäden bewahren und erheben dafür überraschend niedrige Versicherungsbeiträge. Du solltest Deine Versicherungssummen vorsichtshalber nicht zu niedrig wählen. Zwar erhältst Du Mietausfallversicherungen bereits zu einem Jahresbeitrag von 120 Euro, doch sind damit nur mit Ausfallschäden in einer Höhe von bis zu 5000 Euro abgesichert. Für knapp 200 Euro jährlich bekommst Du bereits einen Versicherungsschutz von bis zu 10.000 Euro. Für einen doppelt so hohen Versicherungsschutz, nämlich bis 20.000 Euro, zahlst Du im Jahr sogar nur noch etwas über 300 Euro. Bei der ergänzend abschließbaren Mietnomadenversicherung gibt es ab circa 30 Euro Jahresbeitrag einen Versicherungsschutz für Sachschäden bis zu 10.000 Euro. Tipp: Frage den Versicherer außerdem nach einem Langzeitversicherungsrabatt.

Warum Du zur Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung zusätzlich eine Rechtsschutzversicherung abschließen solltest

Bei Problemen mit Mietern kann es erforderlich werden, juristische Schritte einzuleiten. Die damit verbundenen Kosten für den Rechtsanwalt und das Gericht sowie die Vollstreckungskosten einer Räumungsklage sind im Leistungsumfang von Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen nicht enthalten. Schnell können die Ausgaben für rechtliche Angelegenheiten bei Mietsachen ein paar Tausend Euro erreichen, die Du ohne Rechtsschutzversicherung selbst tragen müsstest.

Du kannst auch nicht unbedingt von vornherein auf das Einschalten eines Rechtsanwaltes, Gerichtes und Gerichtsvollziehers verzichten. Hast Du zum Beispiel Deinem Mieter das Haus oder die Wohnung gekündigt, zieht er aber nicht aus, wirst Du um eine Räumungsklage nicht herumkommen. Du darfst nicht Selbstjustiz üben und ein privates Räumungskommando bestellen. Wenn Du Dich hier nicht an die gesetzlichen Regeln hältst und trotz Bedarf nicht den Rechtsweg beschreitest, musst Du damit rechnen, dass Dir Deine Versicherung ihre Leistungen kürzt.

Wie läuft eine Schadenregulierung bei der Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung ab?

Was Du unternimmst

Kommt Dein Mieter seinen Verpflichtungen Dir gegenüber nicht oder nur unzureichend nach, mahnst Du ihn und setzt ihm dabei eine Zahlungsfrist. Ist nach der Frist keine Zahlung erfolgt, solltest Du Kontakt mit Deiner Versicherung aufnehmen. Manchmal zahlen Mieter noch im letzten Moment. Andernfalls wirst Du Deinem Vermieter wohl schriftlich kündigen. Es kommt immer wieder vor, dass ein gekündigter Mieter dennoch einfach wohnen bleibt. In so einem Fall wirst Du ihn, wie erwähnt, nur mit einer Räumungsklage los.

Mietnomaden, die ihrem Vermieter neben ausbleibenden Zahlungen oft das Mietobjekt in katastrophalem Zustand hinterlassen, machen sich gern heimlich davon. Hier springt die Mietausfall- und Mietnomadenversicherung nicht gleich automatisch ein. Du musst dann erst einmal versuchen, die neue Adresse herauszubekommen, zum Beispiel über das Einwohnermeldeamt. Bleibt dies ergebnislos, ist die Versicherung zur Leistung bereit, wenn Du ihr Belege über Deine Bemühungen zur Adressermittlung präsentierst, beispielsweise eine Negativauskunft der Meldebehörde.

Ist ein Mieter inzwischen verstorben, musst Du Dich an seine Erben wenden, um ausstehende Zahlungen zu erhalten. Verläuft dieser Versuch erfolglos, weil es bei den Erben nicht zu holen gibt oder diese nicht zu ermitteln sind, kannst Du Deine Ansprüche beim Versicherungsunternehmen geltend machen.

Wie Dein Versicherer leistet

Versicherer von Mietausfallschäden und Mietnomadenschäden stellen eine Versicherungspolice stets einzeln für eine bestimmte Wohneinheit aus. Pro Schadenfall ersetzen sie bis zum vereinbarten maximalen Versicherungswert. Alle Kostenpositionen eines Schadenfalles werden also nur bis zu dieser Versicherungshöhe berücksichtigt, selbst wenn sie die Versicherungssumme übersteigen. Daher versichere Dich bitte ausreichend, damit Du später nicht unterversichert bist. Einige Versicherungsverträge sehen zudem einen Selbstbehalt von 3 Monatsmieten vor.

Da verklagte Mieter häufig Einspruch erheben oder womöglich Gegenargumente sowie eigene Ansprüche vorbringen, kann dies Dein Anliegen erheblich verzögern. Damit Du nicht handlungsunfähig wirst, weil Du lange auf Deine Versicherungsentschädigung warten musst, achte beim Versicherungsvertrag darauf, dass dieser eine sogenannte Vorbehaltszahlung in Höhe von 50 % des erstattungsfähigen Schadens enthält.

Kurz gesagt

Ein Mietobjekt kann seinem Besitzer regelmäßige zusätzliche Einnahmen bescheren. Was aber, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt? Oder wenn es sich gar bei den Mietern um Mietnomaden handelt, die bald keine Miete mehr zahlen und später die Wohnung in einem chaotischen und renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen? Versichern kann man sich gegen solche miesen Mieter nicht, wohl aber gegen die daraus oft folgenden erheblichen finanziellen Schäden – und zwar mit einer Mietausfallversicherung und einer Mietnomadenversicherung.

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